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大灣區9市最新房價出爐,這幾個城市亮了!

作者:室介屋笈 類型:營銷萬象

來源:www.59570924.buzz(半求·房地內參) 2020-04-03 11:13:33點擊266


導讀:
■灣區樓市數據一覽,深圳一年漲21%
■具體分析城市房價變化趨勢
■打碎置業疑竇,此乃最高準則
正文:

■灣區樓市數據一覽,深圳一年漲21%

最近,三月份粵港澳大灣區九市住房網簽數據公示,表現不盡相同,但總體表現相比二月份都有所提高,廣深佛作為GDP萬億級城市,有城市經濟基本面作為基礎,住房銷量也都破萬套,尤其佛山銷量達到16185套,為大灣區第一。惠州、江門、東莞都在6000套左右,可見隨著灣區建設的深入,灣區的樓市也在持續快速發展中。

其中,深圳情況非常特殊,新房銷量遠不如二手房,這主要因為深圳土地匱乏導致深圳新房數量過少,因此人們對深圳住房的需求都轉移到了二手房市場。

與此同時,筆者通過搜集數據,發現受疫情和傳統節日的影響,粵港澳各城市的二手房價有所波動,但總體處于平穩。

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深圳3月二手房均價61160/㎡,比二月增長2.46%,值得注意的是,對比去年3月的房價,深圳的漲幅已達到21.11%,位列全國前列。結合本文開頭新房需求轉移到二手房市場的結論,我們也能看出深圳樓市依然被多數購房者看好。

廣州3月均價36181/,2月均價36877/環比下跌1.89%,同比上漲10.43%

珠海3月均價23666/,2月均價23304/環比上漲1.55,同比下跌2.25%

東莞3月均價16728/,2月均價16594/環比上漲0.81%,同比上漲7.40%

惠州3月均價10905/,2月均價10758/環比上漲1.37%,同比下跌0.66%

中山3月均價11787/,2月均價11748/環比上漲0.33%,同比下跌2.25%

佛山3月均價13735/,2月均價13504/環比下跌1.71%,同比上漲8.76%

江門3月均價8945/,2月均價9026/環比下跌:0.90%,同比上漲6.36%

肇慶3月均價7132/,2月均價7334/環比下跌2.75%,同比下跌3.04%

而細分到城市內部,我們又會發現每座城市的內部房價情況也有不同的趨勢,這涉及到各方面因素的影響。

■具體分析城市房價變化趨勢

1、深圳

在深圳,表現最好的是南山區和福田區這兩大核心區,其中南山區既有近海優勢,又有高新區這樣的高附加值產業集中地和后海這樣的商務核心區,房價在深圳城區中一騎絕塵,緊跟南山福田的是寶安區,寶安因為靠近前海并與南山接壤,寶中與西鄉一帶表現尤其突出,目前城區均價已經超過老牌核心區羅湖區。

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2、廣州

天河區是廣州新城市中心,區內交通資源聚集,還有標志性建筑中信廣場廣州國際金融中心(西塔)和廣州大劇院廣東省博物館等重要設施,房價最高毫無疑問。而越秀區作為廣州政治、科技、教育、文化中心,房價排在第二位,海珠區與越秀區、天河區的交接處是廣州發展重心——珠江新城,因此海珠區的房價又明顯高于白云區和荔灣區。

有趣的是,花都區、從化區、增城區、南沙區四區因為開發、產業、位置等問題,房價在廣州各區墊底,但南沙區明顯比另外三區高出一個檔次,這顯然是因為南沙區位于粵港澳大灣區幾何中心,是粵港澳大灣區未來發展重心之一,且是廣州各區中距離深圳最近的城區所致。

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3、珠海

珠海雖然在粵港澳大灣區中平均房價排第三,但對比之下我們發現,珠海之所以城市均價比位于廣深之間的東莞更高,是因為橫琴新區較其他城區高出太多,其他城區的表現對比東莞其實并不占優勢,尤其是斗門區和金灣區,超過珠海一半土地的范圍,房價比東莞最低的東部產業園片區還要低。

而橫琴之所以高,其實是有地理優勢的,憑借靠近澳門的獨特優勢,橫琴新區澳資企業逾2000家,對澳供地超過61%,實現掛牌十年來生產總值年均增長64%,固定資產投資年均增長45%。難怪以一區之力,撐起全城的房價。而換個角度來講,另外三區表現相對平平,也正是因為無橫琴的地利之便導致的。

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4、東莞

東莞有強大的產業支撐,同時又容納了很多從深圳外溢的置業需求,加上緊靠深圳,房價總體平穩。其中,除城區片區外,臨深、濱海和松山湖三片區的表現最為出眾,濱海片區是東莞唯一的臨水區域,《粵港澳大灣區規劃綱要》支持東莞與香港合作開發建設東莞濱海灣地區,集聚高端制造業總部、發展現代服務業,建設戰略性新興產業研發基地,是東莞“三位一體”都市核心區之一,因此此處房價表現是除城區片區外最好的。松山湖片區因為以華為為代表的高端科創企業入駐,產業集中,因此表現亦不甘落后,東南臨深片區則因靠近深圳加上發展規劃前景可期,因此表現也十分搶眼。

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5、惠州

惠州因為《粵港澳大灣區規劃綱要》的提出,進入濱海發展時期,因此大亞灣的房價是除主城區惠城區以外房價表現最好的,而同時靠近主城區和大亞灣的惠陽區與惠東縣不僅有地利之便,惠陽區還形成了電子信息、光學玻璃、精細化工、新能源新材料等產業集群,惠東縣則有門類比較齊全的工業體系,因此這兩個城區表現也強于僅靠近惠城區的仲愷區與博羅縣,以及完全不靠近惠城區和大亞灣的龍門縣。

值得注意的是,除惠城區外房價最高的惠陽區和大亞灣,也是惠州距離深圳最近的兩個區。

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6、中山

因為中山北接廣州番禺區和佛山市順德,西鄰珠海市斗門區,東南連珠海市,東隔珠江伶仃洋深圳市香港特別行政區相望,各個城區都有自己的區位優勢,因此房價相對均衡。其中火炬開發區作為由國家科技部、廣東省政府和中山市政府共同創辦的國家級高新區,內有國家健康科技產業基地、中國包裝印刷生產基地7個國家級基地,房價全市第一當無疑問


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7、佛山

佛山是粵港澳第三個GDP破萬億的城市,在其諸城區中,距離廣州較近的三水區,南海區,順德區房價遠遠高于高明區,禪城區作為中心城區,又是經濟、文化、政治中心,房價全市最高,靠近禪城區的兩個城區,南海區有11個產值超200億元的制造業集群,2019年位列全國百強區第二,因此房價僅次于禪城區。順德區集中家用電器、機械裝備兩大千億級產業,房價稍落后于南海區。
有趣的是,因為佛山2019年GDP僅次于深廣,因此盡管全市二手房均價只能排在第七,但禪城區,南海區,順德區的二手房均價已經超過了惠州和中山的最貴城區,只是仍然落后于東莞與珠海,相信這也是佛山三月份新房二手房合計網簽數量在大灣區最多的重要原因之一。

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8、江門

相比墊底的肇慶,江門的優勢在于除佛山外,還靠近中山和珠海,其中,毗鄰港澳,北連廣州、佛山,東接中山、珠海,南向南海的蓬江區房價已經破萬,廣珠城際輕軌穿境而過的江海區房價全市第二,而與肇慶一樣僅靠近佛山的鶴山,房價則與肇慶情況差不多。

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9、肇慶

肇慶市中房價最高的是擁有百萬噸級港口、變電站的省級開發區高新區,政治、經濟、文化中心端州區排第二,緊靠高新區、作為新興增長極的肇慶新區排第三。

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■打碎置業疑竇,此乃最高準則

綜合對比之下,我們不難發現,除港澳外,深圳房價占據大灣區房價的最高位,其次是省會廣州,靠近廣深兩大核心城市的衛星城市,房價表現要好于其他城市,與深圳同為經濟特區的珠海雖然位居第三,但也僅僅是憑借靠近澳門的近利,其城市房價的總體表現并不如位于廣深之間的東莞。而除得天獨厚的珠海外,相比能與廣深接壤的東莞,佛山,中山,惠州,江門與肇慶堪稱難兄難弟,江門基本持平,肇慶是一跌再跌。

而細分到城市內部,我們又能發現很多決定房價的因素,首先是地段,尤以主城區為佳,深圳的福田,南山,東莞城區片區,惠州惠城區的房價就要比同城其他城區表現更好。如不是主城區,則能夠貼近廣深——尤其是深圳的地段,則是很多人投資置業的首選,如東莞的東南臨深片區,惠州的惠陽區,大亞灣等。

其次是城區產業,深圳以高附加值產業為主的南山房價高于行政中心福田,廣州圍繞珠江新城的天河,越秀,海珠三區穩坐廣州房價前三,還有珠海橫琴新區,東莞松山湖片區,中山火炬開發區,佛山南海區和順德區都是產業帶來城區房價升高的例子。

第三是城區未來規劃,因為臨近深圳城市新中心前海,西鄉、寶中一帶是近年來升值最快的城區之一。

因此我們在灣區置業時,首先要考慮的是廣深,如果不行,那么就要看城市是否靠近廣深;跟著就是挑選有效地段——有效地段只有三種,核心區,靠近核心區以及靠近廣州、深圳;然后看城區產業、未來規劃,最后才是項目本身。


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