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土地市場
39歲深圳已“無地自容”了?!

作者:室介屋笈 類型:土地市場

來源:www.59570924.buzz(半求·房地內參) 2019-08-28 09:44:59點擊1192


導讀:
■39歲的深圳經濟特區已“無地自容”?
■大學城與高新區雙雙擴容,是對土地資源的極致利用
■土地價值加碼,多盤享利好
正文:

■39歲的深圳經濟特區已“無地自容”?

2019年8月26日,深圳經濟特區迎來了39歲的生日。作為全國第一個經濟特區,深圳發展雖然不到40年,但在行政區劃上已經歷經了數次演變。

1979年,寶安縣改為深圳市,當時規劃出327.5平方公里設立“深圳經濟特區”,并設立特區管理線,即深圳人常說的“二線關”,將深圳一分為二——特區內與特區外;2010年7月1日,深圳經濟特區的面積擴容近5倍,原在“二線關”外的寶安區和龍崗區被納入特區范圍,發展空間大為拓展。

不過,隨著深圳經濟快速發展駛入快車道后,擴容后的土地依舊是嚴重不足的,土地也早已成為深圳最為緊缺的資源,以至于針對每一塊空地的用途勢必會經過反復討論。官方數據顯示,深圳不到2000平方公里的土地中,49.9%為生態保護用地,12%是道路,目前尚有開挖的新路,再去除用于未來經濟發展的預留用地,深圳能用于開發建設的土地可謂是寥寥無幾。

不少人戲稱深圳的土地利用情況“就像將甘蔗渣都榨了幾遍”,也有人玩笑說深圳已經到了“無地自容”的地步了。土地資源的限制,使得深圳土地集約化與產出比堪稱全國最高,比如福田車公廟片區占地1.18平方公里,但是集中了近6000家公司,就業人口達到25萬-30萬,一年的GDP超過了1000億元,人口密度和產出效益均非常驚人。而這種情況在深圳并非孤例。

■大學城與高新區雙雙擴容,是對土地資源的極致利用

正是因為深圳在對土地的利用上已經達到了極致的地步,此時再看高新區與大學城相繼擴容的意義才更為深遠。

一、大學城將擴容拓展用地約3.6平方公里,未來幾年在校生預計將達到3萬人

日前,南山區正牽頭編制《西麗湖國際科教城綜合規劃研究》,規劃布局五大創新資源集聚區,大學城將擴容拓展用地約3.6平方公里。

建于2002年的深圳大學城核心區,占地面積1.45平方公里,包括清華大學深圳研究生院、北京大學深圳研究生院、哈爾濱工業大學深圳研究生院和大學城管理辦公室。17年來,三家研究生院總計招收全日制研究生近4萬人、畢業研究生約3萬人,占同時期深圳市培養研究生總數的約60%,其中留在深圳工作的畢業生約1萬人,為深圳的研究生教育、科技發展和高科技產業的發展做出重要貢獻。

隨著三家研究生院的逐步轉型升級,且按照相關規劃,預計未來幾年大學城核心區內的全日制在校生人數將達到3萬人、教職工總數將達到4000多人。很顯然,深圳大學城1.45平方公里用地將無法支撐三校發展。近年來,三校逐步擴大基礎設施建設,甚至出現了“見縫插針”建樓的現象,但公共基礎設施(圖書館、體育場所及設施等)遠遠不能滿足辦學要求,對大學城的發展極為不利。

深圳大學城從1.45平方公里擴容至3.6平方公里,對于大學城的長足發展而言大有裨益。目前,相關部門已對片區城市更新計劃已立項的項目摸底,將通過周邊更新改造優先提供給教師的保障性住房等,及相應配套教育、商業服務設施。

二、高新區從11.52擴張為159.48平方公里,擴容14倍

根據《深圳國家高新區擴區方案》,深圳高新區將從原來的11.52平方公里規劃面積,擴張為159.48平方公里,面積擴大了約14倍,并形成“一區(深圳高新區)兩核(南山園區、坪山園區)多園(深圳高新區由多個園區組成)”的發展布局,標志著這一深圳創新驅動核心引擎的發展將進入一個新層級。

深圳高新區始建于1996年9月,是國家“建設世界一流高科技園區”的六家試點園區之一。經過20多年的發展,深圳高新區以占全市不到0.6%的土地面積創造了約11%的GDP,誕生了華為、騰訊、中興、聯想、長城、飛亞達、方大、德賽、長虹、曙光、飛通、邁瑞、大族激光、銀河風云、海量、桑菲、桑達等約占全市14%的國家高新技術企業。


如今,培育了眾多科技型中小企業和創新創業人才的高新區,隨著深圳土地資源與空間發展瓶頸越發明顯,其發展潛力受到了極大束縛,坊間關于高新區擴容的話題的議論更是不絕于耳。而隨著高新區擴容的落位立頂,預示著深圳高新區的發展桎梏將被解開,屆時其也將釋放出無窮的發展潛力。

小結:縱觀深圳大學城和高新區擴容的緣由,其實不難發現政策支持和持續涌入的高新企業與人才都是導致二者擴容的重要助推力量。秉承深圳對于土地資源集約度與高效利用的一貫做法,未來片區的土地價值爆發在即。

■土地價值加碼,多盤享利好

一個是眾高校資源拱衛,一個是高新科技企業與高端人才匯聚,綜合來看大學城與高新區,可謂是高校聚集地、創新中心、高智人才孵化器等復合性功能的集合。而當規劃利好與資金投入同時在這兩個片區發力時,便會形成強有力的磁場效應,這不僅是對片區土地價值的再加碼,且二者均將站在絕對優勢的高地,并通過對周邊優質資源的吸附,迎來綜合價值的爆發。

通過擴容,各片區實現真正價值性的質變之時,也將吸引更為海量的創新科技企業與高端人才聚攏于此,未來片區的居住需求持續看漲。與此同時,高端人才的人居需求同樣也會對標高端,因此,他們對片區內優質物業的需求較高。

鑒于此,近距高新區與大學城片區的優質物業,則成為二者擴容利好最為直接的攫取者。這意味著直享大學城與高新區擴容利好輻射的天鵝湖花園(三期)、香山美墅·云頌、綠景美景廣場以及天安云谷均將被眼光獨到者視為置業圭臬。

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